'임차인 최우선변제권'으로 전세사기 피해 줄일 수 있다.

적용 기준 지역마다 달라…전세사기특별법 적용 가능 여부도 살펴야

 

 

 

최근 불거진 '수원 전세사기 의혹' 사건처럼 집주인의 파산이나 잠적으로 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했다면 어떻게 해야 할까.

 

11일 경기도와 경찰 등에 따르면 이러한 대규모 전세금 미반환 사태가 발생했을 경우 피해금을 온전히 회복하는 것은 사실상 불가능하다.

 

대규모 미반환 사태와 연루된 물건들의 경우 여러 개 담보가 공동 설정돼 있거나, 대출을 받아 매입한 뒤 전세금으로 다른 물건을 사들인 사례가 상당수여서 근저당이 설정된 경우가 대부분이다.

 

이럴 경우 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어가서 낙찰되더라도 우선변제권을 가진 은행이 낙찰 대금을 먼저 가져가고, 세입자는 후순위로 밀려 남은 대금을 배당받게 돼 피해복구가 쉽지 않다.

 

 

 

이때 세입자의 피해를 줄이기 위해 만들어진 제도가 최우선변제권이다. 소액 임차인을 보호하기 위한 제도로, 기준을 충족한 세입자에 한해 정해진 액수를 선순위 근저당보다 먼저 배당해주는 방식이다.

 

최우선변제권의 적용 기준은 지역별로 약간씩 차이가 있다. 올해 2월 21일 이후 기준 서울은 보증금 1억6천500만원 이내일 경우 5천500만원을, 역과밀억제권역 및 수도권(서울 제외)은 보증금 1억4천500만원 이내일 경우 4천800만원을 변제받을 수 있다. 수원의 경우 역과밀억제권역 및 수도권에 해당한다.

 

다만 주의할 점이 있다. 적용 기준이 되는 보증금 액수는 2년여에 한 번꼴로 갱신되며 점차 올라가는데, 최우선변제권의 적용 기준은 임차계약 체결일이 아닌 등기부등본상 선순위 담보 물건의 접수일을 따르게 돼 있다.

 

예컨대 올해 5월에 수원 지역에서 보증금 1억3천만원으로 계약을 맺었다 하더라도, 해당 건물의 근저당이 2021년 5월 10일 이전에 설정됐다면 최우선변제권을 행사할 수 없게 된다.

 

임차계약 시점의 보증금 기준은 1억4천500만원 이내이지만, 근저당 설정 시점의 보증금 기준은 1억원 이내이기 때문이다.

 

경찰 관계자는 "계약의 규모가 커서 피해 신고 역시 계속 늘어날 것으로 보인다"며 "사안의 중대성을 고려해 최대한 신속하게 수사하겠다"고 설명했다.